Délmagyar logó

2017. 01. 18. szerda - Piroska -7°C | 1°C

Az adásvételi szerződés követelményei

Nem árt ha tisztában vagyunk azzal, hogy az adásvételi szerződésnek milyen formai követelményei vannak.

Az ingatlan adásvételi szerződésének legfontosabb formai követelményei:

1. az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés csak írásban érvényes
2. a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie.

Az adásvételi szerződésnek a tulajdonjog bejegyzéséhez egyebek mellett tartalmaznia kell:

1. a felek meghatározott adatait (magánszemély családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját)
2. az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám)
3. a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát
4. a keltezés helyét és idejét
5. több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon

Az eladó tájékoztatási kötelezettsége

Az eladónak kötelessége, hogy az ingatlan lényeges tulajdonságairól és az azzal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az ingatlanra vonatkozó jogokról és terhekről tájékoztassa a vevőt. Köteles továbbá az ezekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Ha az eladó olyan lényeges körülményekről nem tájékoztatja a vevőt, amelyek ismeretében az nem vette volna meg az ingatlant, a vevő kártérítést vagy a vételár mérséklését követelheti, emellett el is állhat a szerződéstől. Ugyanakkor a bírói gyakorlat szerint az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő kockázata. Így a vevő például nem kérhet kártérítést abban az esetben, ha az ingatlan-nyilvántartás megtekintésével meggyőződhetett volna a lakás tényleges állapotról.

Ingatlan tehermentesítése

A vevőt a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért szavatosság terheli, így a vevő egyebek mellett tehermentesítést vagy kártérítést követelhet, az eladó költségére tehermentesítheti az ingatlant, illetve elállhat a szerződéstől. Ez azonban nem jelent teljes biztonságot, ugyanis gyakran hosszú évekig tartó bírósági eljárás alakul ki. A bíróság előtt a vevőnek kell bizonyítania azt, hogy ő nem tudott a teherről. A leggyakoribb ingatlan-nyilvántartásban szereplő terhek: haszonélvezeti jog, jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, valamint telki szolgalmi jog, végrehajtási jog, bányaszolgalmi jog, stb.

Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvező is szerződő félként szerepel, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. Ennek elmaradása esetén a haszonélvező haláláig vagy jogáról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él.

Ha az ingatlant jelzálogjog terheli, az adásvételi szerződés érvényes lesz a terhek fennmaradása mellett is, a jelzálogjog jogosultjának nem kell a hozzájáruló nyilatkozata. A gyakorlat szerint az eladó vállalja, hogy az ingatlant bizonyos időn belül tehermentesíti, illetve a vevő az eljáró ügyvédnek adja át a tehermentesítéshez szükséges vételárrészt.
Az ingatlan tulajdoni lapján elidegenítési és terhelési tilalommal is találkozhatunk. Ezen ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tilalom fennállása alatt megkötött szerződés semmis.

Az adásvétel költségei

A Polgári Törvénykönyv alapján és a kialakult gyakorlat szerint:

1. az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, továbbá meghatározott esetekben adófizetési kötelezettsége is van
2. a vevő viseli a szerződéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit (ingatlan-nyilvántartási eljárás illetéke).

Az ügyvédi díj jelenleg az ingatlan szerződési értékének 0,5 - 1,5 %-a körül mozog, azonban van egy minimális díjhatár is. A közjegyző az okirat elkészítéséért egy rendeletben rögzített összeget kérhet, amely az ügyértéktől függően tételesen meghatározza a díjat.

Bejelentés az adóhatóságnak

Visszterhes ingatlan-átruházáskor, azaz adásvétel és csere esetén az ingatlant értékesítő és vevő magánszemély köteles bejelenteni az adóhatóságnak természetes azonosító adatait és adóazonosító jelét az APEH által erre a célra rendszeresített 400-as nyomtatványon. Az adatlapot annak a magánszemélynek kell kitöltenie, aki visszterhes ingatlan-átruházáskor az ingatlant értékesíti, illetve az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogról ellenérték fejében lemond, ilyen jogot visszterhesen alapít, átruház, vagy megszüntet.

Az adatlapot a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló kérelemmel és a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal egyidejűleg kell benyújtani a földhivatalhoz. Az adatlap kitöltése abban az esetben maradhat el, ha kizárólag magánszemélyek között létrejött tartási, életjáradéki és öröklési szerződés keretében történik az ingatlan átruházása. Amennyiben a bejelentés hiányos, a földhivatal a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet a hiánypótlásig visszautasítja.

Kövessen minket, kommentelje híreinket a Delmagyar.hu Facebook oldalán!

hirdetés

hirdetés

hirdetés

A címoldal témái

Önnek ajánljuk

A konzervatív síita lista győzött az iraki választásokon

A konzervatív síita lista győzött az iraki parlamenti választásokon, de abszolút többséget nem ért… Tovább olvasom