Délmagyar logó

2017. 06. 26. hétfő - János, Pál 20°C | 31°C Még több cikk.

Lakástámogatások - változó korban

Idén a rendszerváltás óta első ízben a banki hitelállomány meghaladta a betétállományt. Ennek oka: a lakástámogatási rendszer. A költségvetésből a kormány változtatási szándéka látszik.

Kedvezményes hitelt lakás építésére, új vagy használt lakás vásárlására, bővítésére és korszerűsítésére lehet felvenni. A jelenlegi támogatási rendszer közvetlen módon (adó-visszatérítéssel, adókedvezménnyel, több gyermekes családoknak nyújtott vissza nem térítendő támogatással) és közvetett módon (kamattámogatások révén) segíti a lakásvásárlást.

Járulékos költségek
 
A hiteldíj mellett más is terheli az adóst:
• a hitelelbírálás díja (10 - 150 ezer forint, amit akkor is felszámíthatnak, ha végül nem adnak hitelt!)
• hitelfolyósítási díj (a hitelösszeg 0,5-1 százaléka)
• az ingatlan értékbecslésének díja (20-35 ezer forint)
• szerződésmódosítási díj
• előtörlesztési díj (az előtörlesztett összeg 0-4 százaléka)
• lakás-, esetenként életbiztosítás díja.  
Piaci elemzők várakozása szerint jövőre az ideihez hasonló lakáshitel-állomány bővülésre lehet számítani. E feltételezést alapul véve azonban nem lesz elegendő a bankoknak nyújtandó kamattámogatásokra a jövő évi költségvetésben elkülönített összeg.

Ezért fél-egy éven belül feltételezhetően módosul a támogatási struktúra: szűkülhet a támogatottak köre, csökkenhet a hitelplafon, vagy korlátozás alá eshet a kedvezményes hitelekből vásárolt lakások száma. Mindez egyelőre feltételezés. Csak annyi biztos, hogy decembertől nőtt a gyermekes családok közvetlen támogatásának összege.

 
Zálogot is kell adni

A rendszer alapkövei nyilván nem fognak változni, így a hitelösszeg továbbra is a hiteligénylő jövedelmi helyzetétől és a felkínált fedezet piaci értékének óvatos becslésétől (általában 80-90 százalékától), az úgynevezett „hitelbiztosítási értéktől" függ majd. A bankok tipikusan a hitelbiztosítási érték 60 százalékáért nyújtanak hitelt, így a fedezetként beszámított érték végül csupán alig több, mint a lakás forgalmi értékének a fele.

Látszatra olcsóbb
 
„Megúszhatjuk" a tőketörlesztést, ha lakáshitelünk mellé életbiztosítást is kötünk. A hitel futamideje alatt a banknak csak a kamatot és a kezelési költséget kell fizetni (tőketörlesztést nem), a biztosítónak pedig a biztosítási díjat. A futamidő végén a biztosító az összegyűlt díjakból kifizeti a banknak a hitel tőketörlesztését, az ezen felüli összeg pedig az ügyfelet illeti meg. A konstrukció persze valamivel drágább, mint egy „sima" hitelfelvétel, hiszen időközi törlesztés hiányában a havi hiteldíjat az egész futamidő alatt a teljes tőkére vetítik, viszont a hiteldíj mellett a biztosítási díjak után is jár adókedvezmény, és az adós halála esetén nem az örökösök, hanem a biztosító fizeti meg a még hátralevő tartozást. 
Hiába értékes azonban a fedezetül felajánlott ingatlan, ha a bank nem látja, miből fogjuk a havi törlesztőrészleteket kifizetni. Általában a hiteligénylő nettó havi jövedelmének egyharmadát nem haladhatja meg a hitel havi törlesztőrészlete (házaspárok esetén összevonhatók a jövedelmek, illetve adóstársakat is bevonhatunk). Ettől a korláttól a legtöbb bank kész eltekinteni, ha az ügyfél két vagy több ingatlant is fel tud ajánlani fedezetként, és ilyenkor akár a minimálbér igazolása is elegendő lehet.

Saját erőként általában a vételár legalább 30 százalékát kell az ügyfélnek felmutatnia (a gyakorlatban inkább 40-50 százalékát), ám ettől a bankok olykor eltekintenek egynél több ingatlanfedezetet felajánlása esetén. Az „engedékenység" oka az, hogy a törlesztőrészletek nem fizetése esetén szinte azonnal (2-3 hónapnyi nemfizetés, illetve 3 felszólítás után) elárvereztethetők a zálogban lévő lakások.

Érdemes spekulálni?

A kiegészítő kamattámogatású hitelek csak változó kamatozás mellett vehetők fel, a jelzáloglevél-kamattámogatású hiteleknél azonban dönthetünk a kamatozás módjáról. A jellemzően évi 7-7,5 százalékos egyéves, illetve a 6 százalék körüli ötéves fix kamatozású konstrukciók (amelyek kamata az első, illetve az első 5 évben nem változhat, utána azonban már igen) jelenleg sokkal népszerűbbek változó kamatozású társaiknál, kiszámíthatóságuk, illetve a kezdettől fogva alacsonyabb törlesztőrészletek miatt.

Ha valaki ugyanakkor a támogatott kamatok jövőbeli jelentősebb csökkenésére spekulál, érdemes a változó kamatozású hitelt választania. A 20 évre felvett hitelek kamatát már politikai bizonytalanság is övezi. A törvény ugyan előírja, hogy a kamattámogatás mértékét csak olyan módon lehet változtatni, hogy az adósok terhei (kamat+kezelési költség) ne nőjenek a jelenlegi 6 százalék fölé, de láttunk már példát törvénymódosításra…

Van mit törleszteni

Érdemes meggondolni
 
Néhány banknál lehetőség van arra, hogy a 2000-ben, még a lakástámogatási rendszer bevezetése előtt felvett hitelekről az ügyfél átszerződjön az új, kedvezményes konstrukciókra. Ezzel a lehetőséggel – amennyiben nem túl nagyok a költségei – mindenképp érdemes élni. Más bankok csupán annyit ajánlanak fel, hogy a korábban felvett, drágább, piaci kamatozású hiteleket új, olcsóbb, ám szintén piaci hitelekre cserélik át. 
A havi törlesztőrészlet összegét a kamat és az éves kezelési költség (együttesen a hiteldíj) mértéke, a hitel nagysága és a futamidő hossza határozza meg. Minél magasabb a hiteldíj, illetve a hitel, továbbá minél rövidebb a futamidő, annál nagyobb havi teherre számíthatunk (és a több ezres eltérések miatt az sem mindegy, melyik bankot választjuk).

Néhány bank lehetőséget nyújt a tőketörlesztés 1-10 évvel való elhalasztására. A türelmi idő alatt havonta „csupán" a kamatot és a kezelési költséget kell fizetnünk (ez körülbelül a teljes törlesztőrészlet 30-35 százaléka). Az ügyfelek azonban jellemzően nem élnek a lehetőséggel, hiszen a türelmi időszak alatt fizetendő költségek másképp fel sem merülnének, és a periódus után még mindig ugyanakkora adósságot kell törleszteniük.

Ha a futamidő alatt éppen fölös pénzünk lenne, vagy egyszerűen már nyomasztóak a folyamatos részletfizetések, átgondolhatjuk az előtörlesztés lehetőségét. Ekkor azonban előfordulhat, hogy elesünk az adókedvezmény egy részétől (a befizetett összeg után legfeljebb évi 240 ezer forint adókedvezmény jár, egy nagyobb törlesztéssel könnyen a plafonba ütközhetünk), illetve néhány bank extra költségeket is felszámít. További szempont, hogy a jelenben előtörlesztésre fordított összeget vajon nem tudnánk-e más, jövedelmezőbb módon felhasználni (például állampapírba fektetni), amellyel esetleg többet nyerünk, mint hátralévő kamatterheink csökkentésével.

Ugyanakkor jó megoldásnak tűnhet az előtörlesztés akkor, ha hitelből vásárolt lakásunkat időközben el szeretnénk adni. Egy jelzáloggal terhelt ingatlan forgalomképessége erősen korlátozott. Megpróbálhatjuk a zálogjogot egy másik, hasonló értékű ingatlanra bejegyeztetni (ez az úgynevezett „fedezetcsere") vagy az adós személyét megváltoztatni (az új tulajdonos átvállalja a hitelt) – ez utóbbi azonban ritkán kivitelezhető. 
 
 

hirdetés

Kövessen minket, kommentelje híreinket a Delmagyar.hu Facebook oldalán!

hirdetés

hirdetés

A címoldal témái

Önnek ajánljuk

Alapkamatot csökkentett a jegybank

A Monetáris Tanács 50 bázisponttal 8,5 százalékra csökkentette a jegybanki alapkamatot. A testület… Tovább olvasom