Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adózása

Az ingatlan szerzési időpontja alapesetben továbbra is az a nap, amikor a szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtották. Módosult azonban a ráépítéssel, újjáépítéssel illetőleg a hat négyzetmétert meghaladó hozzáépítéssel bővített ingatlan szerzési idejének meghatározása. Ezekben az esetekben az ingatlan megszerzésének időpontja az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napja, ennek hiányában a hitelt érdemlően bizonyított tényleges használatba vétel időpontja, illetőleg ha az nem állapítható meg, az átruházás éve.

Az adózó választása alapján lehetséges olyan megoldás is, amikor a telek (az esetleges eredeti felépítménnyel) és a ráépítéssel, újjáépítéssel, bővítéssel létrejött építmény megszerzésének időpontja elválik egymástól. Ekkor az építmény szerzési ideje a használatba vételi engedély jogerőre emelkedésének, a teleké pedig a megszerzéséről szóló szerződés földhivatalhoz való benyújtásának időpontja. Ilyen megosztás választása esetén a bevételt is meg kell osztani. Az arányokat az értéknövelő beruházások és az átruházási költségek levonása után a szerzési értékek arányában kell kiszámítani. Ezzel összefüggésben új szabály, hogy a ráépítéssel, újjáépítéssel, alapterület növeléssel kapcsolatos költségek nem értéknövelő beruházásként, hanem megszerzésre fordított összegként számolhatók el. Az e címen elszámolható összeg a használatbavételi-, fennmaradási engedély jogerőre emelkedésének napjáig, vagy a tényleges használatba vételig, vagy az átruházásig az építő (építtető) magánszemély nevére kiállított számla szerinti érték.

Lényegi változás, hogy a korábban alkalmazható általános lakásszerzési kedvezmény a 2007. december 31-edike után értékesített ingatlanok esetében megszűnt. A szigorítást ugyanakkor ellensúlyozza az, hogy a korábbi tizenöt évről öt évre csökkent a földhivatali nyilvántartásban lakás vagy lakóház megnevezéssel szereplő vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény (a tanya is) és a hozzá tartozó földrészlet, valamint a lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem adóköteles időtartama. Az átruházásból származó adóköteles jövedelem a szerzés évében és az azt követő évben történő értékesítéskor a jövedelem 100 százaléka, a szerzést követő második évben 90 százaléka, a harmadikban 60 százaléka, a negyedik évben pedig 30 százaléka. A szerzést követő ötödik évben eladott lakóingatlan után már nem kell adózni. Fontos tudni; ha a 2008. január 1-je előtt lakásszerzési kedvezmény igénybevételével szerzett lakást a tulajdonosa a kedvezmény érvényesítésének évében vagy az azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően értékesíti, akkor az átruházásból származó jövedelméhez hozzá kell adni azt a jövedelmet, amelyre előzőleg érvényesítette a lakásszerzési kedvezményt.

Az átmeneti rendelkezések szerint az a magánszemély, aki az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét 2008. január 1-je előtt megszerezte, a lakásszerzési kedvezményre vonatkozó korábbi szabályokat még alkalmazhatja. Erre legkésőbb a jövedelem megszerzését követő 60 hónapon belül van lehetőség. E határidő nem hosszabbítható meg.

A nem lakóingatlanok értékesítése esetében az adózás továbbra is a régi szabályok szerint történik, vagyis tizenöt év az adóköteles időszak. Az adó mértéke változatlanul a jövedelem 25 százaléka.

Új szabály ebben a körben a méltányosságból történő adóelengedés, valamint a lakásszerzési kedvezményhez hasonló, de szűkebb körben alkalmazható adókiegyenlítés.

Az új méltányossági rendelkezés alapján az ingatlaneladásból származó jövedelem utáni adó megfizetésére kötelezett magánszemély kérelmére a jövedelmi, vagyoni és szociális helyzetére tekintettel, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel – különösen akkor, ha a jövedelmet saját maga, közeli hozzátartozója, volt házastársa, vele egy háztartásban élő élettársa lakhatására fordítja – az adóhatóság az adót mérsékelheti, vagy elengedheti.

Az adókiegyenlítés az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználásához kapcsolódik. Nem kell megfizetni, illetve vissza lehet igényelni bármely ingatlan, vagyoni értékű jog 2007. december 31-edike utáni átruházásából származó jövedelem adóját, ha abból a magánszemély az átruházás évében vagy az azt követő két évben saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére az Európai Gazdasági Térség bármely tagállama területén idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában, vagy más hasonló ápolási intézményben helyet vásárol. Ha a magánszemély a jövedelmet az adóbevallás benyújtásáig fordítja az előzőekben felsorolt célokra, e jövedelem adóját be kell vallania, de nem kell megfizetnie. Ha a bevallás után költi a jövedelmet e célokra, akkor a jövedelemszerzést követő két adóévi bevallásában az ingatlan átruházásból származó – bevallott és megfizetett – adója mértékéig adókiegyenlítésre jogosult, amelyet a felhasználás évéről szóló adóbevallásában érvényesíthet. Az adókiegyenlítés összege az e célokra fordított összeg 25 százaléka, amely azonban egyik évben sem haladhatja meg az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem bevallott és megfizetett adóját, a második évben pedig annak a megelőző évi adóbevallásban már árvényesített adókiegyenlítéssel csökkentett részét.

Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal
Dél-alföldi Regionális Igazgatósága