APEH-közlemények

2008.04.01. 16:11

Ingatlan bérbadást folytató magánszemélyek adókötelezettsége

A különböző ingatlanok bérbeadásának, használatának többféle módja terjedt el a gyakorlatban. Ennek megfelelően számos, az általánostól eltérő szabály vonatkozik az adókötelezettségre.

A különböző ingatlanok bérbeadásának, használatának többféle módja terjedt el a gyakorlatban. Ennek megfelelően számos, az általánostól eltérő szabály vonatkozik az adókötelezettségre attól függően, hogy pl. termőföldet ad valaki bérbe vagy kereskedelmi szálláshely értékesítése formájában hasznosítja az adott ingatlant vagy az önkormányzatnak adja bérbe lakását. Az adózási teendőket befolyásolja az is, hogy egyéni vállalkozás keretében vagy azon kívül ún. adószámos magánszemélyként végzi ezt a tevékenységet az adózó. A továbbiakban ez utóbbira vonatkozó legfontosabb tudnivalókat foglaljuk össze.

Bejelentkezési kötelezettség, adószám

Az ingatlan bérbeadás rendszeres, üzletszerű gazdasági tevékenységnek minősül, ezért azt jogszerűen megkezdeni csak az adóhatósági bejelentkezést követően, adószám birtokában lehet. A kötelezettség a 08T101. sz. nyomtatvány kitöltésével és az adóhatósághoz 2 példányban történő benyújtásával teljesíthető.

A bejelentkezéskor a bérbeadónak nyilatkoznia kell az áfa kötelezettség tekintetében is. Fő szabályként adómentes tevékenységről van szó, ami azt jelenti, hogy a bérbeadónak ÁFÁ-t fizetnie nem kell, de adólevonási jog sem illeti meg. A törvény lehetővé teszi az adókötelessé tételt, de az adózó ezen döntésétől csak a választás évét követő 5. naptári év elteltével térhet el.

Személyi jövedelemadó kötelezettség

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet terhelő adófizetési kötelezettség meghatározására a magánszemélynek választási lehetőséget biztosít a törvény.

- Elkülönülten adózó jövedelemként (nem kell összevonnia más jövedelmekkel) a bevételt – amelynek része a bérlő által a bérbeadónak fizetett rezsiköltségek megtérítése is – 25 %-os mértékű személyi jövedelemadó terheli. Ilyenkor költségek érvényesítésére nincs lehetősége a magánszemélynek.

- Összevonás alá eső jövedelemként - hozzáadva a más összevonás alá eső jövedelmeket (pl. munkabér, nyugdíj, stb.) - az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazva a két kulcsos (18 %, 36 %) adótábla alapján állapítható meg az adófizetési kötelezettség.

Ebben az esetben a jövedelem a bevétel (bérleti díj + rezsi térítés) 90 %-ában vagy a bevétel és a ténylegesen felmerült és bizonylattal igazolt költségek különbözeteként határozható meg.

Az előzőekben említett választási lehetőségekkel összefüggő döntést elegendő az adott évre vonatkozó személyi jövedelemadó bevallás elkészítésekor meghozni, de a döntésre folyamatosan célszerű készülni (pl. a költségszámlák gyűjtésével).

Az ingatlan bérbeadási tevékenységből származó jövedelemre tekintettel már évközben is adóelőleget, adót kell fizetni, amelynek jellemzően két esete van.

- Amennyiben a bérlő kifizetőnek minősül (pl. gazdasági társaság, egyéni vállalkozó) úgy a magánszemély nyilatkozatától függően az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint a jövedelemből adóelőleget (legalább 18 %), nyilatkozat hiányában a bevétel 25 %-ának megfelelő adót köteles a magánszemélytől levonni. Az adóelőleg, adó levonási kötelezettség akkor is terheli a kifizetőt, ha a bérbeadó számlát bocsátott ki a bérleti díj összegéről. A kifizetőnek minősülő bérlő a kifizetett összegről és a levont adóról, előlegről a törvényben előírt adattartalommal igazolást ad a magánszemélynek.

- Abban az esetben, ha a bérlő nem minősül kifizetőnek illetve bármely okból az adó, adóelőleg levonása elmaradt, akkor a bérbeadónak kell azt a negyedévet követő hónap 12-ig megfizetnie.

Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség

Az ingatlan bérbeadásából származó 1 millió forintot meghaladó jövedelmet a teljes összeg után 14 %-os mértékű egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség terheli. Ez a kötelezettség csak addig áll fenn, amíg a hozzájárulás fizetési felső határra – 450.000 Ft – vonatkozó törvényi feltétel nem teljesül.

Nem vonatkozik a kötelezettség arra, aki az állandó lakóhelyéül szolgáló lakását adja bérbe, feltéve, hogy a bérlő nem a saját vagy a vele együtt élő közeli hozzátartozó vállalkozása.

Lényeges végezetül kiemelni, hogy az egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség szempontjából irányadó értékhatár megállapításánál a jövedelmet kell figyelembe venni, amely a személyi jövedelemadó kötelezettség alapjául szolgáló összeghez igazodik.

Amikor a magánszemély dönt abban a tekintetben, hogy elkülönülten adózó vagy összevonás alá eső jövedelemként állapítja meg az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmét, célszerű figyelembe vennie az 1 millió forintos értékhatárt is.

Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal Dél-alföldi Regionális Igazgatósága

Ezek is érdekelhetik