Ki mondja meg, mennyit ér az ingatlan?

Nem szabad a válság előtti értékbecslésben szereplő értékből kiindulni, hanem tranzakciók hiányában vissza kell térni az alapvető megközelítéshez - mondja Tilki Róbert, az ingatlan-értékbecslő üzletágat is működtető GVA Robertson nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég ügyvezető igazgatója. Vagyis az ingatlanbefektetést össze kell hasonlítani az adott piacon elérhető más befektetési lehetőségekkel a hozam/kockázat alapján, másrészt az adott ingatlanpiacot kell összevetni a többi versenyhelyzetben lévő ingatlanpiaccal a tőkevonzó képesség szempontjából, illetve ismét a hozam/kockázat elemzése alapján.

Hozamszintbecslésre alkalmas lehet az olyan piacokról származó adatok elemzése, ahol az utóbbi időben is történt megfelelő számú tranzakció. Londonban például az elmúlt időszakban sem állt le a befektetési tevékenység és elérhetőek a tranzakciók adatai, ám a külföldi adatok hazai viszonyokra adaptálása nagy szakértelmet és gyakorlatot kíván. Szükség van az irodaház bérlőihez kapcsolható bonitás, a bérleti szerződések időtartamának és struktúrájának, az épület elhelyezkedésének vizsgálatára, illetve időről időre az ún. országkockázati felár becslésére is. Nem szabad elfeledkezni arról, hogy Budapesten a bérleti díjak és az árak szintje a válságot megelőzően is viszonylag alacsony volt, ezért a hazai piacban nagyobb növekedési potenciál van, mint a londoniban.

A hozamszint becslése mellett előtérbe került az ingatlanok jövedelemtermelő képességének, valamint a jövőbeli bevételek kockázatának a korábbinál alaposabb vizsgálata. Tilki szerint itt nagyon fontos, hogy az értékbecslőnek közvetlen, naprakész információi legyenek az aktuális piaci viszonyokról és trendekről, mert a jelenlegi helyzetben az ingatlantulajdonosoknak nem áll érdekükben ezen adatok átadása az értékbecslőknek, ezért jelentős előnyben vannak az aktív ügynökségi tevékenységet folytató értékbecslő cégek.

Nincs lényeges változás az olyan nagy tömegű, könnyen elérhető és nagy tömegű összehasonlítható adatokkal rendelkező ingatlanfajták értékelésénél, mint például a lakások értékbecslése - mondja Martonosiné Farkas Éva, az Eston International Zrt. vezető ingatlanértékelője. Ezen a területen a kínálati árak nem módosultak, arra viszont számítani lehet, hogy az alkukészség jelentősen nőtt, különösen a készpénzes vevőkkel szemben.

Lényegesen problematikusabbá vált viszont a nagy értékű, fejlesztési, illetve jövedelemtermelő ingatlanok értékbecslése. Látványos kínálati árcsökkenés ugyan ebben a szegmensben sem tapasztalható, objektív mérce azonban tranzakció és elérthető finanszírozás híján, illetve nagyon megdrágult finanszírozással nincsen, így az elvárt hozam kiszámítása az értékelő piacismeretétől, tapasztalataitól és bátorságától függ. Ezek alapján a telephelyeknél például a tavalyi bérleti díjakkal és az akkor elvárt hozamszint fölött 2-3 százalékkal kalkulálják az értéket Budapesten és környékén, vidéken ez 3-4 százalék is lehet, ami azt jelenti, hogy az ingatlanok egy része elvesztette értékének 30-40 százalékát. Ez az első osztályú termékeknél kevésbé tapasztalható, mint az egyéb kategóriában.

A szakértő szerint a legplasztikusabban a fejlesztési telkeknél érhető tetten a változás, ahol az értékelésnél a finanszírozás elérhetőségének ideje a meghatározó, s egyéves csúszás a projekt indításában akár 20-30 százalékos értékcsökkenést jelenthet. Martonosi Éva elmondta, hogy a megfelelő alapossággal elkészített értékelés is szakértői vélemény "csupán", a tényleges tranzakciós árakat a piaci szereplők és a gazdasági ésszerűség alakítja; az értékelő szakember feladata az összes releváns adat és szempont figyelembevételével a szintézis kialakítása.