Üresen áll több tízezer lakás

Már korántsem biztos, hogy a lakás a legjobb befektetés. Legalábbis alaposan meg kell fontolni, hogy hol vásárol valaki magának ingatlant. Ahogy a népesség csökken, úgy nő az egyszemélyes háztartások szá­ma, valamint az üresen álló lakásoké. 

A Központi Statisztikai Hivatal a napokban hozta nyilvánosságra a 2022-es népszámlálás adatait, amelyek megdöbbentő képet festenek a vármegyei hely­­zetről. 

Szegeden 16 381 lakás áll üre­­­­sen, csaknem 7500-zal több, mint 2011-ben, ami azt jelenti, hogy majdnem minden ötödik lakásban senki sem lakik. Mindeközben tovább nőtt az egyszemélyes háztartások száma, ma már minden harmadik szegedi lakásban csak egy ember él. 

Fogy a magyar

Magyarország még 1981-ben lépett a demográfiai lejtőre, amin – úgy tűnik – nincs megállás. Csongrád-Csanád vármegye népessége is folyamatosan csökken. Tizenegy év alatt – a 2011-es és a 2022-es népszámlálás között – 26827 fővel lettünk kevesebben, nagyjából egy Szen­­tes méretű város lakossá­­ga „tűnt el” a vármegyéből. Vagy­­is az országos átlagot (–3,4 százalék) meghaladó mértékben, 6,3 százalékkal csökkent Csongrád-Csanád népessége. A vármegyében is az országos trend érvényes: míg a városok népessége általánosságban csök­­kent, a vonzáskörzetükben lévő településeké inkább növekedett vagy stagnált. Szegeden a két népszámlálás között tízezer fővel (–6 százalék) csökkent a város lélekszáma. 

A statisztikai bérlő

Nagy Gyula, a Szegedi Tudo­mány­egyetem Gazdaság- és Társadalomföldrajz tanszékének adjunktusa szerint Szeged esetében egy komplex, igen összetett folyamatról beszélhetünk, vagyis nem lehet pusztán demográfiai okokkal magyarázni azt, hogy két népszámlálás között csaknem megduplázódott az üresen álló lakások száma. Arra emlékeztetett, hogy a vármegyeszékhelyen nemcsak a lakatlan lakások száma nőtt, Szeged lakásállománya is jelentősen gyarapodott, miközben a családok mérete, lélekszáma csökkent. Gyakori, hogy azokban a lakásokban, amelyekben néhány évtizeddel ezelőtt egy három-négyfős család lakott, ma már csak egy-két ember él. 

A kutató szerint az is anomáliát okozhat, hogy a hivatalos statisztikában olyan lakások is lakatlanként szerepelhetnek, amelyek valójában lakottak, albérlők élnek bennük, de se állandó, se ideiglenes lakóhelyként nincsenek bejelentve a népesség-nyilvántartásban. A tulajdonosnak ez nem feltétlenül érdeke... 

Azt csak becsülni lehet, hogy hány „üresen is lakott” ingatlan lehet a vármegyeszékhelyen. A 2022-es népszámlálás adatfelvételekor arra is rákérdeztek a kérdezőbiztosok, hogy ki mi­­lyen jogcímen lakik az ingatlanokban. Bár úgy tűnik, hogy Szegeden is egyre nagyobb és népszerűbb üzlet a lakáskiadás, a statisztika árnyaltabb ké­­pet mutat: míg 2011-ben 10 823, addig tavaly 10 205 lakásban éltek bérlők hivatalosan. 

Lakásépítési láz volt

Bátyi Tamás szegedi ingatlanközvetítő nem lepődött meg az üresen álló lakások magas számán. A koronavírus-járvány miatt a hagyatéki eljárások lelassultak, a hozzátartozók egy része még nem döntötte el, hogy eladja vagy kiadja majd az örökölt lakást. Bátyi arra emlékeztetett, ezek egy része olyan állapotban van, hogy felújítás nélkül nem lehet eladni vagy kiadni. Ugyanakkor az elmúlt évtizedben Szeged lakásállománya is jelentősen bővült: több mint nyolcezer lakás épült a városban – ha Budapesttől eltekintünk –, szinte a legtöbb az országban. Ezek egy része pedig szintén vevőre vár – hangsúlyozta az ingatlanközvetítő. 

Aranybánya volt

Magyarországon nagyjából 2013–2014 környékén kezdődött az ingatlanpiac szárnyalása. A magyar gazdaság akkoriban lábalt ki a 2008-as gazdasági válságból, miközben kezdett beérni a Magyar Nemzeti Bank kamatcsökkentési periódusa. Az irányadó jegybanki alapkamat 2014-ben 3, 2015-ben 2 százalék alá csökkent, ezzel párhuzamosan pedig a banki lakáshitelkamatok is a mélybe zuhantak. A kormány nagyvonalú családtámogatási programot indított, hogy ösztönözze a gyermekvállalást és megkönnyítse a fiatalok lakáshoz jutását. Ebben az évtizedben szinte közhellyé vált, hogy a lakás a legjobb befektetés: mivel az inflációt követő, nemritkán azt meghaladó mértékben nőttek a hazai lakásárak. Éppen emiatt vált azok körében is népszerűvé az ingatlanvásárlás, akik a megtakarításaikat szerették volna értékálló befektetésben tudni. 

Biztonsági tartalék

Nagy Gyula egyetemi adjunktus szerint részben az ingatlanpiaci fellendüléssel magyarázható, hogy Szegeden sok az üres la­­kás. Az elmúlt évtizedben kiváló befektetés volt a lakásvásárlás, egy-egy lakás ára tíz év alatt megduplázódott, bizonyos esetekben megháromszorozódott, ami olyan haszont jelentett, amit a kriptovaluták kivételével, semmilyen más befektetéssel nem lehetett elérni. 

A kutató szerint Szegedet a határközeli helyzete is vonzó befektetésé tette. A délszláv háború elől menekülő vajdasági magyarok és szerbek egy része Csongrád-Csanád vármegye székhelyén vásárolt ingatlant, és bár időközben hazaköltözött, de „biztonsági tartalékként” szegedi lakását megtartotta. Ezek pedig sok esetben ma üresen állnak. 

És arról se feledkezzünk meg, hogy Szeged egyetemi vá­­ros – folytatta a kutató –, a hallgatók egy része kollégium helyett albérletet keres, vagy hitelre, szülői támogatással lakást vásárol, ez a folyamatos kereslet pedig szintén élénkítette a helyi ingatlanpiacot, pörgette a lakásépítéseket. 

Áll az alku

Az ingatlanpiac megtorpant, de nem omlott össze – hangsúlyozta Bátyi Tamás ingatlanközvetítő, aki arra emlékeztetett, hogy 2014 és 2022 között olyan mértékben nőttek a lakásárak, hogy sokak számára megfizethetetlenekké váltak. Körülbelül 40-50 százalékkal esett vissza az adásvételek száma, és megjelent az alku, ami korábban elképzelhetetlen volt. Nemritkán 5-10 százalékot is engednek az eladók a hirdetésekben szereplő irányárból. 
A magas hitelkamatok miatt nem tudnak és nem is akarnak hitelt fölvenni az emberek – tette hozzá Bátyi Tamás. Akiknek pe­­dig megtakarításaik vannak, inkább állampapírba fektetnek, mivel a lakáskiadásból szerezhető bevétel kevesebb hozamot hoz, mint 3-4 évvel ezelőtt. A lakásárak ugyanis sokkal gyorsabban emelkedtek, mint a bérleti díjak. 

Elnéptelenedő falvak

A legnehezebb helyzetben a lassan-lassan elnéptelenedő falvak vannak, mint Eperjes vagy Nagylak, ahol a lakások harmada állt üresen 2022 októberében, amikor a legutóbbi népszámlálás adatait rögzítették. Balástya, Öttömös, Ruzsa és Királyhegyes helyzete sem irigylése méltó: ezeken a településeken minden negyedik lakás lakatlan. 

Nagy Gyula szerint főleg azok a vármegyehatárhoz kö­­zeli települések vannak kritikus helyzetben, amelyek távolabb esnek egy-egy prosperáló várostól. Ezekben a falvakban elvándorlás miatt a népességszám is folyamatosan csökken, a lakosság öregszik, a lakásállomány egy része pedig azért üres, mert már felújítani sem érdemes, előbb-utóbb lebontják ezeket az épületeket. Ráadásul a fiatalok elvándorlása hatványozottan érinti a települések reprodukciós képességét, mindez természetesen az ingatlanpiacra is negatív hatással van. Ezzel párhuzamosan a jövőre bővített falusi csok pedig azokat a Szeged környéki, de nem elővárosi községeket te­­heti vonzóvá, amelyek a falusi idillt kínálják a város közelségével és a városban elérhető magas színvonalú szolgáltatásokkal.