Kevés és drága a befektetési ingatlan

Fordult a kocka, ami a magyar megyéket illeti – talán csak a nyugati határszél városai a kivételek. Míg Sopronban változatlan a kínálat és erős az albérleti kereslet, addig Győrt árakban és fejlődésben lehagyták a keleti kistigrisek, úgymint Debrecen, Kecskemét, Szeged, és bizonyos fokig Miskolc is. Debrecenben a négyzetméterárak a budapesti egymillió forinthoz zárkóztak fel. Ezekben a megyékben a megyeszékhelyek agglomerációiban az ingatlankínálat akár 20–30 százalékot is fejlődött. Jó példa a debreceni környéken Mikepércs, ahol szinte teljesen átalakult kínálat színvonala.

Miből van hiány?

Az ingatlankeresők a pandémiasorozat óta a jó lokációjú, teraszos, 2–3 hálószobás családi házakat keresik a legjobban. Az Ingatlanbazár szerint ez a kategória tűnt el a leghamarabb. Mivel az igény nagy, a zsúfoltabb városi lakásokból pedig a potenciális vevők nem találnak megfelelő ingatlant, a jelenlegi lakásukat sem viszik piacra. Így alakul ki a kínálatszűkülés, amely – tetézve az építőanyagárak növekedésével – az új építésű lakásokat drágítja meg.

Mindez érződik az idei albérletkínálaton is. Az albérleti célú befektetési ingatlant vásárlók az árak és a pandémia miatt is hezitálnak, főleg az egyetemi városokban. A Covid negyedik hullámáról már szakemberek beszélnek; a tavalyi évet és az online oktatást tekintve jó lóra kell tenni, hogy valaki a befektetését megtérültnek lássa.

Az új építésű túl drága

Az új építésű továbbra is sláger lenne, de már megfizethetetlen, az árak pedig emelkednek. Pécsett Pretzl András, az iHome Ingatlaniroda vezetője úgy értékelte, hogy a korábban aktív külföldi vásárlók sem a pandémia miatt maradtak el, hanem mert a magyar ingatlanok túl drágák lettek. Az önkormányzatok szabályozták a beépíthető telkeket, így jó helyen lévő telket már alig találni. Ha nem lenne pandémia, a vásárlók az új építésű projektekkel akkor is gyanakvóak lennének: hiszik, ha látják épülni.

A megoldás a hitelmoratórium feloldása lehetne, de a jelenlegi bizonytalanságban Nagy Péter, az Openhouse ingatlanhálózat országos értékesítési vezetője sem merné megtippelni, hogy ez mekkorát emelne a kínálaton: 10-szer több és 100-szor több piacra kerülő ingatlan is elképzelhető.

Hogy a nagyobb kínálat mennyit változtatna az árakon? Abban mindenki egyetért, hogy árcsökkenés nem lesz. Amiben mozgástér marad, az az alkupozícióban jelentkezik a vásárlók javára.

Bajban a kivitelezők

Hogy miért horribilis az új építésűek ára, azt a kivitelezők szeretnék a legjobban elmagyarázni az ügyfeleknek: építőanyagár, üzemanyagár, szakemberhiány, telekhiány, forintárfolyam – mind hozzájárulnak a végeredményhez. Fábián Zoltán, a Harmónia Rezidencia Kft. vezetője elmondta, hogy Szegeden még a budapestihez hasonló magas ár is reális a többletköltségek miatt: nincsenek benne bújtatott tételek. A magas négyzetméterárat azonban nehezen tudják indokolni a vásárlók felé, akik a kormányzati kedvezményekkel és szándékkal ellentétesnek érzik a folyamatot.

Az Ingatlanbazárnál úgy látják, hogy a kisebb büdzséből gazdálkodó kivitelezők vannak a legnehezebb helyzetben, mert nekik most kell eladni az új lakásokat, ezen az áron is. A nagyobb kivitelezők spájzolhatják a lakást, a magánépítők pedig egyszerűen kifogynak a pénzből, és várják a kedvezőbb időket.

Nem mellesleg ők azok, akik szintén nem dobják piacra a jelenlegi otthonukat, növelve ezzel a kereslet és a kínálat egyensúlyának borulását. Nem szabad elfelejteni, hogy az MNB lépései nyomán nőnek a vásárlók törlesztőrészletei is, és ha a kínálat a hitelmoratórium feloldásával emelkedne, a vásárlók, akik 2008-ban már megégették magukat, most vigyázni fognak.

Nem lesz árcsökkenés

Érdekes jelenség, hogy mi történt a családi házak miatt elhagyott panellakásokkal. A pandémia idején a panel ára akár 10%-os esésbe is kerülhetett, de 2020 végén-2021 elején az elnyűhetetlen panel ára visszakúszott a korábbi szintre – további emelkedés azonban itt várható a legkevésbé.

Budapesten néhány kerületben a vidékihez hasonló a helyzet, de a Duna House számai szerint a fővárosi beruházások mennyisége nem okozott akkora kínálathiányt, sőt, a DH szerint a kereslet is visszatért a tavalyi szintre.

Egy dologban mindenki egyetért: ha megfelelő ingatlant találunk, most érdemes vásárolni, mert nagyobb valószínűséggel várható további áremelkedés, mint csökkenés vagy ár-alku könnyebbség.

És egy jó tanács: nézzük naponta a kínálatot az Ingatlanbazáron, hiszen sosem tudhatjuk, hogy mikor futunk bele az ideális választásba!